Рынок доходной недвижимости в Украине быстро рос на фоне пандемии и большой войны, но вместе с интересом инвесторов накапливались и системные риски. Участники отрасли предупреждают: главный вызов сейчас — не спрос, а дефицит качественных концепций и профессионального управления.
На рынке доходной недвижимости в Украине уже несколько лет сохраняется высокий интерес со стороны частных инвесторов. Сегмент развивался на фоне пандемии, внутренней миграции и роста внутреннего туризма, а после начала большой войны получил новый импульс. Однако вместе с расширением предложения усилились и проблемы, которые могут привести к болезненной коррекции.
Автор отмечает, что сам термин «доходная недвижимость» трактуется по-разному. Чаще всего к нему относят апарт-отели, коттеджные городки и доходные дома, но с профессиональной точки зрения важны объекты, которые сдаются через управляющую компанию при участии частных инвесторов. Именно в таком формате, по его мнению, сегмент и нужно рассматривать.
По мере роста рынка девелоперы начали активно продавать идею гарантированной доходности. На рекламных материалах фигурировали обещания дохода с первого дня и очень высоких процентов, но в реальности финансовая модель таких проектов работает значительно сложнее. По оценке автора, грамотно организованный курортный объект может давать около 8% годовых в долларах, но только после выхода на стабильную операционную работу, а не сразу после открытия.
Главной проблемой сегмента он считает не только завышенные ожидания, но и острый дефицит концепций и компетенций. Многие проекты, по его словам, копируют друг друга и не создают для гостя эмоций и впечатлений, хотя именно это определяет успех гостиничного бизнеса. В результате объекты нередко оценивают по квадратным метрам и прогнозной доходности, а не по качеству продукта и его рыночной стратегии.
Эксперт прогнозирует, что в ближайшие годы рынок столкнется с жесткой конкуренцией, а часть проектов не выйдет на запуск или быстро обанкротится. При этом успешные и продуманные объекты сохранятся и зададут новые стандарты. После возможного «схлопывания пузыря» рынок, по его мнению, очистится от однотипных решений, а инвесторы станут требовательнее к качеству и прозрачности моделей.
Потенциальным инвесторам он советует внимательно изучать не только красивую презентацию, но и реальную концепцию проекта, опыт оператора, структуру управления, финансовую модель, условия выплат и механизм выхода из инвестиции. Особенно важно понимать, кто именно отвечает за обещанную доходность и какие риски предусмотрены в договоре.
