Ринок дохідної нерухомості в Україні швидко зростав на тлі пандемії та великої війни, але разом із попитом накопичувалися й системні ризики. Учасники галузі попереджають: головний виклик зараз — не брак інтересу, а дефіцит якісних концепцій і професійного управління.
На ринку дохідної нерухомості в Україні вже кілька років зберігається високий інтерес з боку приватних інвесторів. Сегмент розвивався на тлі пандемії, внутрішньої міграції та зростання внутрішнього туризму, а після початку великої війни отримав новий поштовх. Водночас разом із розширенням пропозиції посилилися й проблеми, які можуть призвести до болючої корекції.
Автор зауважує, що сам термін «дохідна нерухомість» трактують по-різному. Найчастіше до нього відносять апарт-готелі, котеджні містечка та прибуткові будинки, але з професійної точки зору важливі об’єкти, які здаються через керуючу компанію за участі приватних інвесторів. Саме в такому форматі, на його думку, і слід розглядати сегмент.
Із розвитком ринку девелопери почали активно продавати ідею гарантованої дохідності. У рекламних матеріалах з’являлися обіцянки прибутку з першого дня та дуже високих відсотків, але в реальності фінансова модель таких проєктів працює значно складніше. За оцінкою автора, грамотно організований курортний об’єкт може давати близько 8% річних у доларах, але лише після виходу на стабільну операційну роботу, а не одразу після відкриття.
Головною проблемою сегмента він вважає не лише завищені очікування, а й гострий дефіцит концепцій та компетенцій. Багато проєктів, за його словами, копіюють один одного і не створюють для гостя емоцій та вражень, хоча саме це визначає успіх готельного бізнесу. У результаті об’єкти часто оцінюють за квадратними метрами та прогнозною дохідністю, а не за якістю продукту і його ринковою стратегією.
Експерт прогнозує, що в найближчі роки ринок зіткнеться з жорсткою конкуренцією, а частина проєктів не вийде на запуск або швидко збанкрутує. Водночас успішні та добре продумані об’єкти збережуться і зададуть нові стандарти. Після можливого «схлопування бульбашки» ринок, на його думку, очиститься від однотипних рішень, а інвестори стануть вимогливішими до якості та прозорості моделей.
Потенційним інвесторам він радить уважно вивчати не лише красиву презентацію, а й реальну концепцію проєкту, досвід оператора, структуру управління, фінансову модель, умови виплат і механізм виходу з інвестиції. Особливо важливо розуміти, хто саме відповідає за обіцяну дохідність і які ризики передбачені в договорі.
