Инвестиции в курортную недвижимость на западе Украины и в Киевской области обещают пассивный доход и привязку к доллару, но реальные результаты часто оказываются скромнее рекламных расчетов. До запуска отеля инвестор обычно не получает выплат, а итоговая доходность зависит от загрузки, расходов и работы управляющей компании.
Среди доступных частным инвесторам инструментов в Украине заметное место занимает доходная курортная недвижимость — коттеджи и номера в апарт-отелях. Схема выглядит просто: покупатель финансирует строительство, а после ввода объекта его передают гостиничному оператору, который распределяет часть заработка между владельцами.
Девелоперы чаще всего обещают 8–12% годовых в валюте, а иногда и больше. Но на практике фактическая доходность может быть ниже, особенно если учитывать сроки строительства, запуск объекта и период выхода на стабильную загрузку.
По оценкам EY в Украине, рынок номеров, апартаментов и коттеджей, купленных частными инвесторами, достигает 800 млн – 1,2 млрд долларов. При этом достоверно проверить реальные выплаты и окупаемость сложно: большинство проектов закрытые, а публичной статистики на рынке почти нет.
Аналитики подчеркивают, что заявленная доходность обычно строится на финансовой модели, где учитываются прогноз заполняемости, средний тариф за ночь, операционные расходы и комиссия управляющей компании. Однако в рекламных расчетах нередко не видно времени, которое уходит на стройку, оснащение и выход на рабочие показатели.
Оценки по уже работающим проектам показывают, что средняя доходность редко выходит за рамки 10% годовых в валюте. В отдельных случаях аренда приносит 5–8% до уплаты налогов, а все, что выше, чаще относится к расчетной, а не фактической прибыли.
В то же время запуск объектов сопровождается существенными рисками. Пока отель строится, выплат нет. Если сроки сдвигаются, инвестор дольше остается без дохода. Еще один важный фактор — расходы на коммунальные услуги, маркетинг и содержание объекта, которые могут заметно отличаться от первоначальных ожиданий.
Несмотря на это, интерес к такому формату не исчезает. Для многих инвесторов он привлекателен не только арендными выплатами, но и возможным ростом стоимости самого актива. Дополнительным аргументом остаются проекты с долларовой привязкой и управлением через профессионального оператора.
При сравнении с альтернативами курортная недвижимость выглядит неоднозначно. Гривневые ОВГЗ дают более высокий и предсказуемый денежный поток, валютные облигации — меньшую доходность, но лучшую ликвидность. На этом фоне доходные апартаменты и коттеджи остаются инструментом с более высокими рисками и менее понятным выходом из инвестиции.
