Інвестиції в курортну нерухомість на заході України та в Київській області обіцяють пасивний дохід і прив’язку до долара, однак реальні результати нерідко виявляються скромнішими за рекламні розрахунки. До запуску готелю інвестор зазвичай не отримує виплат, а підсумкова прибутковість залежить від завантаженості, витрат і роботи керуючої компанії.
Серед інструментів, доступних приватним інвесторам в Україні, помітне місце посідає дохідна курортна нерухомість — котеджі та номери в апарт-готелях. Схема проста: покупець фінансує будівництво, а після введення об’єкта його передають готельному оператору, який розподіляє частину заробітку між власниками.
Девелопери зазвичай обіцяють 8–12% річних у валюті, а подекуди й більше. Але на практиці фактична дохідність може бути нижчою, особливо якщо врахувати строки будівництва, запуск об’єкта та період виходу на стабільне завантаження.
За оцінками EY в Україні, ринок номерів, апартаментів і котеджів, придбаних приватними інвесторами, сягає 800 млн – 1,2 млрд доларів. Водночас достовірно перевірити реальні виплати та окупність складно: більшість проєктів закриті, а публічної статистики на ринку майже немає.
Аналітики наголошують, що заявлена дохідність зазвичай ґрунтується на фінансовій моделі, де враховують прогноз заповнюваності, середній тариф за ніч, операційні витрати та комісію керуючої компанії. Проте в рекламних розрахунках нерідко не видно часу, який іде на будівництво, оснащення та вихід на робочі показники.
Оцінки вже діючих проєктів свідчать, що середня дохідність рідко перевищує 10% річних у валюті. В окремих випадках оренда приносить 5–8% до сплати податків, а все, що вище, частіше стосується розрахункової, а не фактичної прибутковості.
Водночас запуск об’єктів супроводжується суттєвими ризиками. Поки готель будується, виплат немає. Якщо строки переносять, інвестор довше залишається без доходу. Ще один важливий чинник — витрати на комунальні послуги, маркетинг і утримання об’єкта, які можуть помітно відрізнятися від початкових очікувань.
Попри це, інтерес до такого формату не зникає. Для багатьох інвесторів він привабливий не лише орендними виплатами, а й можливим зростанням вартості самого активу. Додатковим аргументом залишаються проєкти з доларовою прив’язкою та управлінням через професійного оператора.
Якщо порівнювати з альтернативами, курортна нерухомість виглядає неоднозначно. Гривневі ОВДП дають вищий і передбачуваніший грошовий потік, валютні облігації — меншу дохідність, але кращу ліквідність. На цьому тлі дохідні апартаменти й котеджі залишаються інструментом із вищими ризиками та менш зрозумілим виходом з інвестиції.
