Рынок жилья в Украине остается одной из самых уязвимых сфер для мошенников: на фоне миллионов внутренне перемещенных людей, высокого спроса на аренду и отсутствия специального закона о риелторской деятельности «черные риелторы» и псевдопосредники продолжают зарабатывать на поддельных договорах, фейковых объявлениях и продаже чужой недвижимости.
Для миллионов украинцев вопрос жилья давно стал вопросом безопасности и выживания. Особенно уязвимы те, кто после 24 февраля 2022 года переехал в другой регион и вынужден снимать жилье на постоянной основе.
Именно такие люди чаще всего становятся мишенью мошенников. У них обычно нет ни времени, ни сил на полноценные проверки документов, реестров и посредников. В итоге вместо квартиры они могут потерять задаток, столкнуться с поддельным договором или узнать, что жилье принадлежит совсем другому человеку.
За годы большой войны правоохранители зафиксировали десятки схем с участием так называемых «черных риелторов» и лжепосредников. Эти истории показывают не только изобретательность мошенников, но и системную проблему: рынок недвижимости в стране до сих пор работает без четких правил и прозрачных стандартов.
Какие схемы встречаются чаще всего
- продажа квартир умерших одиноких владельцев через фиктивных наследников;
- подделка договоров купли-продажи и документов на право собственности;
- занижение стоимости жилья в документах ради ухода от налогов;
- фейковые объявления о сдаче или продаже объектов, которых не существует или которые уже заняты;
- субаренда без ведома владельца;
- использование поддельных доверенностей и старых выписок из реестров;
- продвижение сделок через якобы «информационные услуги».
Отдельную опасность представляют новые технологии. В 2026 году на рынке уже появляются схемы с видеозвонками, где внешность и голос настоящего владельца имитируют с помощью искусственного интеллекта.
Несколько показательных эпизодов
В Черниговской области в июне 2025 года полиция разоблачила группу, которая действовала под прикрытием риелторских и нотариальных услуг. По данным следствия, участники схемы подбирали квартиры умерших одиноких людей, привлекали фиктивных наследников и затем перепродавали жилье добросовестным покупателям. С 2019 по 2025 год они завладели четырьмя квартирами на сумму 2,7 млн грн.
В Запорожье риелтор вместе с сообщниками также искала квартиры умерших владельцев, подделывала от их имени договоры и оформляла имущество на себя или знакомых. Правоохранители задокументировали семь эпизодов, а сумма ущерба составила 4,5 млн грн.
В Винницкой области речь шла о другой схеме: риелтор в течение 2020–2025 годов продавал земельные участки и жилье, систематически занижая стоимость в документах. В результате прокуратура добилась возмещения 5,5 млн грн неуплаченных налогов.
Есть и истории о безнаказанности. В отношении одного известного агентства недвижимости идет судебное разбирательство, при этом, по материалам дела, компания годами уклонялась от налогов, не оформляла официально сотрудников и обрабатывала персональные данные клиентов без надлежащей регистрации. После претензий фирма сменила учредителей, адрес и название, но продолжила работу.
В Днепропетровской области люди также годами жалуются на посредника, который, по их словам, вместе с сообщниками завладевал чужой недвижимостью с помощью поддельных документов, перепродавал ее через доверенных лиц и требовал деньги за «возврат» имущества. Для собственников все это часто заканчивается тем, что они узнают о потере квартиры только после нескольких перепродаж.
Почему рынок остается уязвимым
Главная причина — отсутствие специального закона, который бы регулировал риелторскую деятельность. На рынке работают десятки тысяч человек, но четких требований к квалификации, стандартам услуг и ответственности до сих пор нет.
Дополнительную проблему создает теневая аренда. Когда сделка не оформляется официально, у арендатора нет ни гарантий, ни доказательной базы, а у владельца — стимулов работать прозрачно. Именно в такой среде мошенникам проще всего действовать.
Что предлагает государство
Парламент уже начал движение к реформе жилищной сферы. В основе лежит закон об основных принципах жилищной политики, который запускает переход к более современным моделям, включая социальную и доступную аренду. В его положениях также предусмотрено, что следующим шагом станет регулирование рынка риелторских услуг.
Отдельно приняты решения по детенизации аренды. Для физических лиц, официально сдающих жилье, ставка НДФЛ снижена с 18% до 5%, а вместе с военным сбором общая нагрузка составит 10% вместо 23%. Логика проста: чем понятнее и ниже налог, тем выгоднее заключать официальный договор и не работать в тени.
Также действует субсидия на аренду жилья для ВПЛ, и она привязана к официальному договору. Это дополнительно подталкивает рынок к прозрачности.
Сейчас готовится законопроект о защите жилищных прав граждан при получении услуг в сфере недвижимости. Он должен предусматривать:
- единый открытый реестр специалистов по недвижимости и агентов;
- допуск к работе только после обучения, экзамена и получения квалификационного свидетельства;
- ограничения для лиц с непогашенной судимостью, а также для граждан РФ;
- обязательный письменный договор с перечнем услуг, ценой, сроками, ответственностью и реквизитами агента;
- безналичные расчеты только на счет, указанный в договоре;
- обязанность проверять владельца, документы, аресты, запреты, залоги, судебные споры и зарегистрированных лиц;
- обязанность сообщать правоохранителям о признаках подделки или мошенничества;
- правила для рекламы жилья, чтобы бороться с фейковыми объявлениями и скрытой субарендой.
Государство рассчитывает, что после введения четких правил аренда и покупка жилья станут безопаснее, а рынок наконец получит понятные механизмы защиты для обычных людей.