Ринок житла в Україні залишається однією з найвразливіших сфер для шахраїв: на тлі мільйонів внутрішньо переміщених людей, високого попиту на оренду та відсутності спеціального закону про рієлторську діяльність «чорні рієлтори» й псевдопосередники й далі заробляють на підроблених договорах, фейкових оголошеннях і продажу чужої нерухомості.
Для мільйонів українців питання житла давно стало питанням безпеки та виживання. Особливо вразливими є ті, хто після 24 лютого 2022 року переїхав до іншого регіону й змушений орендувати житло на тривалий час.
Саме такі люди найчастіше стають мішенню шахраїв. У них зазвичай немає ані часу, ані сил на повноцінні перевірки документів, реєстрів і посередників. У підсумку замість квартири вони можуть втратити завдаток, натрапити на підроблений договір або дізнатися, що житло належить зовсім іншій людині.
За роки великої війни правоохоронці зафіксували десятки схем за участю так званих «чорних рієлторів» і псевдопосередників. Ці історії показують не лише винахідливість шахраїв, а й системну проблему: ринок нерухомості в країні досі працює без чітких правил і прозорих стандартів.
Які схеми трапляються найчастіше
- продаж квартир померлих самотніх власників через фіктивних спадкоємців;
- підробка договорів купівлі-продажу та документів на право власності;
- заниження вартості житла в документах для ухилення від податків;
- фейкові оголошення про оренду або продаж об’єктів, яких не існує або які вже зайняті;
- суборенда без відома власника;
- використання підроблених довіреностей і старих витягів із реєстрів;
- просування угод через нібито «інформаційні послуги».
Окрему небезпеку створюють нові технології. У 2026 році на ринку вже з’являються схеми з відеодзвінками, де зовнішність і голос справжнього власника імітують за допомогою штучного інтелекту.
Кілька показових епізодів
У Чернігівській області в червні 2025 року поліція викрила групу, яка діяла під прикриттям рієлторських і нотаріальних послуг. За даними слідства, учасники схеми підбирали квартири померлих самотніх людей, залучали фіктивних спадкоємців і потім перепродавали житло добросовісним покупцям. З 2019 по 2025 рік вони заволоділи чотирма квартирами на суму 2,7 млн грн.
У Запоріжжі рієлторка разом зі спільниками також шукала квартири померлих власників, підробляла від їхнього імені договори та оформлювала майно на себе або знайомих. Правоохоронці задокументували сім епізодів, а сума збитків становила 4,5 млн грн.
У Вінницькій області йшлося про іншу схему: рієлтор протягом 2020–2025 років продавав земельні ділянки та житло, систематично занижуючи вартість у документах. У результаті прокуратура домоглася відшкодування 5,5 млн грн несплачених податків.
Є й історії про безкарність. Щодо одного відомого агентства нерухомості триває судовий розгляд, при цьому, за матеріалами справи, компанія роками ухилялася від податків, не оформлювала офіційно працівників і обробляла персональні дані клієнтів без належної реєстрації. Після претензій фірма змінила засновників, адресу та назву, але продовжила роботу.
У Дніпропетровській області люди також роками скаржаться на посередника, який, за їхніми словами, разом зі спільниками заволодівав чужою нерухомістю за допомогою підроблених документів, перепродував її через довірених осіб і вимагав гроші за «повернення» майна. Для власників усе це часто закінчується тим, що вони дізнаються про втрату квартири лише після кількох перепродажів.
Чому ринок залишається вразливим
Головна причина — відсутність спеціального закону, який би регулював рієлторську діяльність. На ринку працюють десятки тисяч людей, але чітких вимог до кваліфікації, стандартів послуг і відповідальності досі немає.
Додаткову проблему створює тіньова оренда. Коли угоду не оформлюють офіційно, орендар не має ані гарантій, ані доказової бази, а власник — стимулів працювати прозоро. Саме в такому середовищі шахраям найпростіше діяти.
Що пропонує держава
Парламент уже почав рух до реформи житлової сфери. В основі лежить закон про основні засади житлової політики, який запускає перехід до сучасніших моделей, зокрема соціальної та доступної оренди. У його положеннях також передбачено, що наступним кроком стане регулювання ринку рієлторських послуг.
Окремо ухвалено рішення щодо детінізації оренди. Для фізичних осіб, які офіційно здають житло, ставку ПДФО знижено з 18% до 5%, а разом із військовим збором загальне навантаження становитиме 10% замість 23%. Логіка проста: чим зрозуміліший і нижчий податок, тим вигідніше укладати офіційний договір і не працювати в тіні.
Також діє субсидія на оренду житла для ВПО, і вона прив’язана до офіційного договору. Це додатково спонукає ринок до прозорості.
Зараз готують законопроєкт про захист житлових прав громадян під час отримання послуг у сфері нерухомості. Він має передбачати:
- єдиний відкритий реєстр фахівців із нерухомості та агентів;
- допуск до роботи лише після навчання, іспиту та отримання кваліфікаційного свідоцтва;
- обмеження для осіб із непогашеною судимістю, а також для громадян РФ;
- обов’язковий письмовий договір із переліком послуг, ціною, строками, відповідальністю та реквізитами агента;
- безготівкові розрахунки лише на рахунок, зазначений у договорі;
- обов’язок перевіряти власника, документи, арешти, заборони, застави, судові спори та зареєстрованих осіб;
- обов’язок повідомляти правоохоронців про ознаки підробки або шахрайства;
- правила для реклами житла, щоб боротися з фейковими оголошеннями та прихованою суборендою.
Держава розраховує, що після запровадження чітких правил оренда й купівля житла стануть безпечнішими, а ринок нарешті отримає зрозумілі механізми захисту для звичайних людей.
Як захиститися
- перевіряйте документи власника та об’єкта в реєстрах;
- не погоджуйтеся на «занижену» суму в договорі;
- не сплачуйте за неіснуючі «бази» та інформаційні послуги наперед;
- укладайте лише письмовий договір;
- переказуйте гроші тільки безготівково і зафіксуйте всі умови співпраці.